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桃園信用貸款代償貸款全省皆可處理一線城市樓價於經濟下行時上漲早有國際前例

樓市一向對資金面、政策面最為敏感。我國經濟轉型、財稅改革是個漸進的過程，城鎮化在加速，一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會變。在中期內，土地財政和樓市拉動固定資產投資也不會改變，房地產托底經濟的“穩增長”功能也將繼續保持，一線城市房價仍會被看好。

盡管經濟不景氣，工業企業利潤不斷下滑，房地產投資和供應都在萎縮，但房價卻連續上漲。截至10月，百城房價連續6個月上漲，同比連續3月上漲。9月一線城市新房和二手住房價格同比分別上漲瞭12.1%和15.7%，深圳新房和二手房價同比分別上漲32.66%和40.68%。在價格水平上，京、滬、深均創歷史新高，二手房價首次進入瞭“四萬元”時代。同時，南京、杭州和武漢等重點二線城市房價漲幅也連續3個月進入漲幅TOP10。

同時，今年還被稱為一線城市的“豪宅元年”。據易居房地產研信用貸款15萬看牙齒究院統計，若以每平方米6萬以上成交單價為豪宅標準，三季度一線城市豪宅有成交記錄的項目達145個，比二季度大增83%；一線城市豪宅成交3734套，創去年以來的季度新高，同比增長380%，環比增長39%，成交均價達到平方米7.8萬元，創歷史新高。今年前三季度，一線城市豪宅累計成交7429套，同比增長326%。

一線城市房價快速上漲甚至“豪宅化”，首要原因就在於，政策寬松（特別是貨幣政策）超預期。從去年9月底開始，國傢連續實施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政，對樓市扶持的力度之大和頻度之密實屬罕見，購房成本降到歷史低位。同時，“五次降息、四次降準”後，包括公積金貸款在內，購房貸款利率創歷史最低水平。同時，資金面寬松也創歷史之最。截至9月，今年新增貸款已達9.9萬億，超過去年全年，考慮到地方政府債務已置換近2萬億，銀行拆借給證金公司近萬億元，年初以來銀行信貸投放超10萬億，力度超過往年。

樓市一向對資金面、政策面最為敏感，房價上漲並不奇怪。同時，根據國際經驗，在經濟下行和轉型期，尋找更佳工作機會的人口、避險資金必然向特大城市遷徙和轉移。盡管日本經濟仍處在“衰退的20年”，空置房規模（820萬套）創歷史之最，占存量房比重達到13.5%，但東京、大阪、名古屋三大都市圈房價從2006年起回升，近三年東京和大阪都市圈房價上漲瞭30%。

稍早時候筆者在北歐考察時發現，瑞典、芬蘭等國經濟已連續兩年下滑，樓價也在下跌，但首都房價卻創歷史新高。因為經濟緊縮時期，人口（包括國內人口和歐盟國傢人口）紛紛向首都遷徙，中東富裕人群也以難民身份申請進入北歐，致使北歐各國首都房價高漲，城區高檔公寓、湖景新建別墅特別受歡迎。去年，斯德哥爾摩住宅價格上漲瞭10%，比十年前升瞭兩倍。

近期，網上在傳播《大數據解密誰買走京滬房子》，數據顯示，北京和上海戶籍人口僅分別購買瞭36%和25%的房子，這比2006年下降瞭近10個百分點。而天津、河北、東三省及內蒙古、山西的“煤老板”是北京樓市的幾大購買力量，浙江民營企業、蒙晉陜等西北的“煤老板”以及我國臺灣地區、韓國等客戶則是上海樓市的幾大買傢。可見，一線城市樓市已成全國資金的“安全島”。

一線城市土地價格快速上漲、土地“地王”化，這也在促使一線城市房價創歷史新高。2012年以來，一線城市住宅樓面地價年均增長59%，全國80%地王誕生在一線城市；今年，全國土地市場非常低迷。前三季度房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%；300個城市土地成交10.2億平方米，同比下降瞭30.1%。但開發商瘋搶一線城市土地貫穿年頭年尾。1至9月，一線城市住宅用地樓面價每平方米近9000元，這是二線城市的5至6倍，溢價率達到瞭21%。

開發商“搶食”一線城市土地，事實上是過去幾年貨幣寬松、地方政府高度依賴房地產的結果。過去10年，M2年均增長17.5%。今年9月的金融數據顯示，銀行信貸對樓市支持全面上升，開發商各項資金來源中，按揭貸款增速最高（18.1%）；同時，今年以來，債市全面“開閘”。截至10月，全國公司債發行4267億，比去年同期翻瞭4倍，其中房地產企業發債占比60%，發行利率5%左右，龍頭開發商發債利率甚至降至3至4%，比2011年至2014年平均降低瞭2個百分點。同時，過去地方政府高度依賴樓市形成隱性擔保，各路資金紛紛進入樓市，甚至不惜“面粉貴過面包”來搶地。

與此同時，今年1至9月，一線城市商品住宅成交同比增長51%，待售庫存已降到瞭7-8個月，開發商在這些城市已進入“補庫存”階段。對開發商（特別是龍頭開發商）而言，在利率很低、資金面寬松的情況下，沒有什麼比搶奪升值前景好的不動產更好的選擇瞭。目前，借助於寬松的貨幣政策，開發商搶奪土地的戰場已燒到瞭全部二線城市。三季度，二線城市土地出讓價格漲幅甚至接近一線城市。

一線城市房價暴漲，特別是“豪宅化”傾向，也是財富階層資產管理需求高漲的結果。一線城市中產階層（年收入20萬元以上）占比在40%以上，京、滬、蘇、浙、魯、海等六省市的高凈值傢庭數均超過10萬戶，占全國高凈值傢庭的一半，資產管理需求不斷上升。去年7月以來，資本市場異軍突起，市場一片樓市下行論，從磚頭化到證券化一度成為資產管理的新趨勢。但7月以來的資本市場巨震，股價單邊上漲告終。在政府持續扶持後，樓開始回暖，財富管理又開始傾向於樓市。我國經濟轉型、財稅改革是個漸進的過程，城鎮化仍舊在加速，一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會改變。在中期內，土地財政和樓市拉動固定資產投資也不會改變，而房地產托底經濟的“穩增長”功能也將繼續保持，一線城市房價仍然會被看好。